Эскроу-счёт простыми словами. Как он защищает покупателя новостройки

В 2015 году краснодарская семья с четырьмя детьми купила квартиру в строящемся комплексе на востоке Краснодара, а через восемь лет всё ещё платила за неё ипотеку и снимала жильё. Рассказываем, что с 2019 года изменилось для покупателей новостроек, от чего защищает эскроу-счёт, от чего нет и что проверить до подписи договора.

Ипотека за недострой

Осенью 2023 года многодетная мать Галина из Краснодара, её муж Сергей и четверо детей всё ещё жили на съёмной квартире и платили ипотеку за квартиру в доме, который никак не могли сдать. «У нас нет нормального жилья», — рассказывала Галина журналистам у недостроенных домов на востоке города.

Семья купила квартиру в 2015 году, место посоветовал риелтор: рядом магазины, торговый центр и школа. Комплекс задумывали из восьми 18-этажных домов. «Нам обещали, что дом перспективный. Даже если его не построят, то вернут деньги», — вспоминал Сергей. В квартиру семья вложила материнский капитал и взяла ипотеку. «Квартира как бы есть, но ее нет. Поэтому приходится еще и жилье снимать», — говорил он.

В 2016 году стройка остановилась, а в 2019-м застройщика признали банкротом. Без квартир остались больше тысячи семей.

В конце 2021 года достраивать комплекс взялся новый инвестор. «Нам уже нашли инвестора. Мы думали, что вот-вот получим ключи от своих квартир», — рассказывала Галина в 2023 году.

Девять лет до ключей

Первый литер ввели в эксплуатацию 6 сентября 2024 года. Квартиры в нём ждали больше 500 семей. Первый ключ вручили председателю инициативной группы дольщиков: она рассказывала, что ждала этого девять лет, с момента покупки квартиры.

Разрешение на ввод второго литера получили 23 июля 2025 года, а 15 августа ключи вручили первым жильцам второй очереди, её ждали 580 семей. Всего завершения комплекса больше девяти лет ждали 1087 семей.

Долгострои старых лет есть и сейчас. В январе 2026 года в Едином реестре проблемных объектов по Краснодару числились три дома, строить их начали в 2009 и 2015 годах. В июле 2026 года один из них, 24-этажный дом в центре города, который строили 17 лет, ввели в эксплуатацию. Два других, которые начали строить в 2015 году, по плану сдадут в третьем квартале 2027-го: строителям пришлось усиливать конструкции.

Эскроу-счёт простыми словами

Раньше застройщик мог строить дом на деньги покупателей: продажи квартир приносили средства, на которые продолжались работы. Если денег не хватало или компания разорялась, стройка останавливалась, а покупатели становились одними из кредиторов банкрота. Право требовать своё у них оставалось, но быстро вернуть вложенное удавалось далеко не всегда. Достраивать такие дома потом приходится государству и новым инвесторам: в Краснодаре этим занимается краевой фонд защиты прав дольщиков, а части покупателей вместо квартир выплачивают компенсации. На это уходят годы.

С 1 июля 2019 года для новых договоров долевого участия обязательными стали эскроу-счета. Деньги покупателя поступают не застройщику, а на счёт в уполномоченном банке и лежат там, пока дом строится. Застройщик в это время строит на собственные средства и кредит банка. Часть строек, начатых раньше, по специальным критериям разрешили достраивать по прежней схеме, поэтому способ расчётов всегда проверяют в документах конкретного дома.

Деньги со счёта банк перечисляет застройщику или направляет на погашение его кредита не позже чем через десять рабочих дней после того, как застройщик представит разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Это может случиться раньше, чем покупатели получат ключи: ввод дома и передача квартир — разные события.

Если стройка затянется, деньги остаются на счёте. Отказаться от договора покупатель может по основаниям, которые перечислены в законе, например если квартиру не передали в срок и просрочка больше двух месяцев. Когда расторжение договора зарегистрируют, банк вернёт деньги со счёта эскроу. Сама задержка возврат не запускает: решение принимает покупатель.

Отдельно застрахован и сам счёт. Если у банка, где открыт такой счёт, отзовут лицензию, деньги на нём застрахованы государственным Агентством по страхованию вкладов — до 10 млн рублей, отдельно от обычных вкладов в том же банке. Сумма сверх этого лимита страховкой не покрывается.

Сегодня почти всё новое жильё в России строится по такой схеме. Такие долгострои — наследство прежних правил: дома из краснодарского реестра проблемных объектов начинали строить задолго до 2019 года.

Чего эскроу не решает

Для строительных компаний переход тоже изменил правила. Деньги на стройку теперь приходится брать из своих средств или в кредит, а за кредит платить проценты. Зато работы меньше зависят от того, как быстро продаются квартиры, а банк, прежде чем дать кредит, проверяет проект и следит, на что уходят деньги. Это отсеивает часть рискованных строек, но не гарантирует, что дом сдадут точно в срок.

Эскроу защищает деньги, но не время. Если дом задерживают, деньги семьи в сохранности, но ждать ключей всё равно придётся, а ипотеку и аренду — платить. Не защищает эскроу и от недоделок: качество квартиры проверяют при приёмке, а с дефектами разбираются уже по гарантии застройщика.

Есть и денежная граница. При расторжении договора возвращаются деньги, которые лежали на счёте, но не проценты, уплаченные по ипотеке, и не аренда. Если квартиру покупали в ипотеку, деньги могут перечислить на залоговый счёт, связанный с кредитом. Вложенный материнский капитал возвращается через Социальный фонд, и семья сможет распорядиться им снова. А за годы ожидания квартиры дорожают, и прежней суммы может не хватить на похожее жильё.

За просрочку передачи квартиры закон предусматривает неустойку, но правила её начисления в последние годы менялись: правительство не раз вводило мораторий на такие выплаты. Рассчитывать, что неустойка быстро покроет расходы на аренду, не стоит.

Что проверить до подписи договора

Убедитесь, что вам предлагают именно договор долевого участия по закону о долевом строительстве с расчётами через эскроу-счёт. Предварительный договор, договор займа, вексель или паевой взнос в кооператив не дают той же защиты, и деньги по ним на такой счёт не попадают. Если дом уже сдан, квартиру продают по договору купли-продажи, это другая законная схема.

Найдите свой дом в государственной системе жилищного строительства на сайте наш.дом.рф. Выбирайте именно тот корпус, где будет квартира: в одном комплексе бывают и сданные, и строящиеся дома с разными декларациями и сроками. Проверьте разрешение на строительство, последнюю редакцию проектной декларации, срок ввода и ход работ, а заодно — нет ли дома в реестре проблемных объектов. Там же видно, сколько домов застройщик уже сдал и переносил ли сроки. Если переносы были не раз, заложите запас времени в свои планы и не съезжайте со съёмной квартиры до получения ключей.

Документы по каждому дому собраны и на страницах жилых комплексов в каталоге новостроек Краснодара на сайте Ассоциации застройщиков. В разделе «Документы по проекту» лежат проектные декларации, разрешения на строительство и на ввод из государственной системы, действующая редакция декларации отмечена отдельно, а весь пакет можно скачать одним архивом.

Сравните срок ввода дома в декларации со сроком передачи квартиры в договоре: это разные даты, и застройщик может получить разрешение на ввод, а передать квартиру позже. В договоре должны быть указаны ваша квартира, площадь, цена, срок передачи и банк, в котором открывается счёт.

Платите только на эскроу-счёт, а не на счёт компании. Договор регистрируют в Росреестре, и платят обычно после регистрации. После перевода возьмите в банке подтверждение, что деньги поступили именно на ваш эскроу-счёт. Посмотрите и срок, на который открыт счёт: по закону он не может быть дольше срока ввода дома по декларации плюс шесть месяцев, а если стройка затянется, его можно продлить по заявлению покупателя.

Если покупаете квартиру по переуступке, права по эскроу-счёту переходят к вам после регистрации уступки. Но защищена только сумма, которая лежит на счёте: доплату продавцу сверх неё эскроу не защищает. А если первый договор заключён до июля 2019 года без эскроу, риски у такого дома те же, что были у дольщиков прошлого десятилетия.

Ассоциация застройщиков работает напрямую с застройщиками и сопровождает сделки по договору долевого участия с расчётами через эскроу бесплатно для покупателя: менеджер поможет найти документы дома и пройти все шаги до ключей.

Снова о Галине и Сергее

Галина и Сергей покупали квартиру в 2015 году, когда эскроу ещё не было, и семья годами платила одновременно ипотеку и аренду. Достроить их дом удалось только с новым инвестором и через девять-десять лет после продажи первых квартир. «1087 дольщиков, объединившись, как одна семья, добились своего. И вот он, наш долгожданный дом», — говорила на вручении ключей второй очереди дольщица Марина.

Когда семья Галины покупала квартиру, ей обещали, что деньги вернут, даже если дом не построят. Тогда это было только обещание. Сегодня деньги покупателя новостройки до ввода дома лежат в банке, и если стройка сорвётся, а договор расторгнут, их вернут со счёта. Годы ожидания эскроу не вернёт, поэтому документы дома и сроки в договоре стоит проверить до того, как вы переведёте деньги.