История ценообразования
Что это: главная «опорная» цифра по всему рынку: ЖК выше — дороже среднего, ниже — дешевле.
Зачем: это медиана, а не среднее: один пентхаус на 50 млн не сдвигает картину.
Что это: цена, ниже которой только 25% ЖК — самый дешёвый сегмент рынка.
Зачем: если ваш бюджет позволяет уложиться в эту цену — выбор всё ещё есть, но это нижние 25%.
Что это: цена, выше которой только 25% ЖК — премиум-сегмент.
Зачем: если ваш бюджет в этом диапазоне или выше — вы в верхнем сегменте, выбор сужается.
Что это: насколько широк диапазон между «дешёвыми» и «дорогими» ЖК. Формула: (P75 − P25) / P50.
Зачем: высокий процент — рынок неоднороден, премиум и эконом сильно разъехались. Низкий — рынок «однотипный», все ЖК примерно одинаковы по цене.
Что это: цена сейчас по отношению к базовой дате (база = 100). Индекс 112 = «на 12% выше базы».
Зачем: удобно для коротких сообщений: «за год рынок прибавил столько-то процентов» без привязки к конкретным рублям.
Что это: с какой скоростью цены растут сейчас, в процентах в месяц. Скользящее среднее за последние 4 месяца.
Зачем: около 0,3 %/мес — рынок остыл. 1 % и выше — рынок разогрет, и каждый месяц промедления = переплата.
Что это: средняя медианная цена в каждом периоде по типам квартир (студии, 1-, 2-, 3-, 4+-комн.). Расчёт — взвешенное среднее по объёму выборки (sample_size). Текущий период может быть неполным и достраивается по мере поступления данных в шахматку.
Зачем: иногда студии растут быстрее, а 3-комн стоят на месте — общая медиана это маскирует. Разбивка по типу квартир показывает реальные тренды каждого сегмента: где разогрев, где переоценка, где «зашли в плато».
Что это: таблица из топ-10 жилых комплексов с самым большим изменением медианной цены/м² за последние 12 месяцев. Сравнивается «цена год назад» с «ценой сейчас». Полоска показывает величину относительного изменения: зелёная — рост, красная — падение.
Зачем: найти ЖК, которые «без шума» сильно ушли вверх (рост) — это сигнал для инвестора. Или ЖК со снижением цены — повод торговаться или присмотреться к скидкам.
| ЖК | Год назад | Сейчас | Изменение |
|---|---|---|---|
| ГК Нескучный сад | 887 тыс | 1 089 тыс | |
| ЖК МОЁ | 123 тыс | 292 тыс | |
| ЖК Долина роз | 277 тыс | 144 тыс | |
| ГК SunGarden (Сан Гарден) Hotel&Spa | 392 тыс | 481 тыс | |
| ГК Alean Select Agoy | 694 тыс | 769 тыс | |
| ГК Курорт Лучи | 515 тыс | 590 тыс | |
| ЖК Монако | 347 тыс | 273 тыс | |
| ЖК Оазис Азова | 190 тыс | 261 тыс | |
| ЖК Цитрус | 174 тыс | 242 тыс | |
| ЖК МОНО Квартал | 116 тыс | 181 тыс |
Что это: сетка маленьких графиков: строки — города, столбцы — типы квартир (студии, 1/2/3/4+-комн.). В каждой ячейке мини-график (sparkline) цены/м² за период.
Зачем: найти, в каком городе и в каком типе квартир цены растут быстрее. Например, может оказаться, что 1-комн. в Анапе опережают Сочи — полезно для инвестиционных решений.
| Студии | 1-комн. | 2-комн. | 3-комн. | 4+ комн. | |
|---|---|---|---|---|---|
| Краснодар | |||||
| Ростов-на-Дону | |||||
| Анапа | |||||
| Новороссийск | |||||
| Сочи и Архыз | |||||
| Батайск | |||||
| Майкоп | |||||
| Туапсинский район | |||||
| Крым | — |
||||
| Темрюк и Тамань | — |
||||
| Таганрог | — |
— |
|||
| Мариуполь | — |
— |
— |