Долги застройщиков растут быстрее продаж

У 12 крупнейших застройщиков России долги за год выросли на 19%, до 3,5 трлн руб., а деньги покупателей на счетах эскроу — только на 4%. Проценты по долгам съели почти всю прибыль, подсчитало рейтинговое агентство НКР.

Агентство НКР разобрало отчётность 12 крупнейших публичных застройщиков страны за 12 месяцев до конца июня 2026 года. Вместе они строят 14,7% жилья, которое сейчас возводится в России. Краснодарских и ростовских компаний в выборке нет.

Бизнес группы растёт медленнее, чем год назад. Выручка прибавила 9%, до 2,2 трлн руб., годом ранее рост был 18%. Операционная прибыль (OIBDA) выросла на 2%, до 522 млрд руб. Рентабельность почти не изменилась: 24% против 25% годом ранее.

Долг при этом рос вдвое быстрее выручки — на 19%, до 3,53 трлн руб. Расходы на проценты увеличились на 30%, до 254 млрд руб. Операционная прибыль покрывает их в 2,06 раза, два года назад покрывала в 3,3 раза. Чистая прибыль 12 компаний составила 10 млрд руб. против 98 млрд руб. годом ранее. «Процентная нагрузка съела практически всю прибыль», — говорится в выводах НКР.

Деньги покупателей поступают медленнее, чем растёт долг. Остатки на счетах эскроу, которые застройщики получат после сдачи домов, выросли на 4%, до 1,78 трлн руб. Продажи при этом идут почти вровень со стройкой: отношение доли проданных квартир к строительной готовности домов НКР оценивает в 99%, как и год назад.

Положение компаний внутри выборки разное. У трёх из двенадцати долг больше шести годовых операционных прибылей, у одной из них — из-за разовых расходов, без которых показатель был бы 3,4. У шести компаний собственный капитал меньше 10% активов, у одной он стал отрицательным. У двух операционной прибыли не хватает на проценты, у одной из них — снова из-за разовых расходов.

Что будет с деньгами на счёте эскроу при банкротстве застройщика

С июля 2019 года деньги покупателя по договору долевого участия, как правило, хранятся на счёте эскроу в банке, а застройщик получает их только после сдачи дома. Если застройщик обанкротится и договор будет расторгнут, деньги со счёта эскроу вернут покупателю, а при покупке в ипотеку они сначала пойдут на погашение кредита. Эскроу защищает деньги, но не срок сдачи: если застройщику не хватает средств, стройка может замедлиться.

В Краснодаре медианная цена двухкомнатной квартиры комфорт-класса — 8,1 млн руб., в Ростове-на-Дону — 8,0 млн руб., по данным Ассоциации застройщиков на 8 октября. Такие суммы до сдачи дома лежат в банке, а не на счетах застройщика.

Что это значит для покупателя в Краснодаре и Ростове-на-Дону

Застройщики Кубани и Дона — среди более чем 2,7 тыс. компаний, которые в выборку НКР не вошли. Агентство отдельно оговаривает, что они «могут быть слабее по качеству управления, ликвидности и доступу к рефинансированию». Поэтому оценивать стоит конкретный дом: как идут продажи и сколько квартир осталось непроданными. Цены, темп продаж и остатки по ЖК на одной шкале показывает сравнение ЖК, сроки сдачи по литерам — карточки домов в каталоге новостроек Краснодара.

Отчёт описывает компании, которые строят 14,7% жилья в стране. Как изменились долги и прибыль у остальных застройщиков, на которых приходится около 85% стройки, в том числе на Кубани и Дону, пока неизвестно.