Льготная ипотека одна, остальные банк одобрит по доходу

Инвестор оформил больше сотни ипотек, но обычному покупателю положена одна льготная, а вторую квартиру банк одобрит, только если платежи по всем кредитам не съедают больше половины дохода.

Инвестор в недвижимость оформил более 100 ипотечных кредитов на покупку апартаментов, рассказала ТАСС эксперт Татьяна Решетникова. Из такой истории легко сделать вывод, что брать ипотеку можно без счета. Однако на вопрос, сколько ипотек можно взять обычному покупателю, ответ скромнее. Льготная ипотека сейчас положена одна на человека, семейная — одна на супругов. Вторая квартира почти наверняка пойдет по рыночной ставке, и банк одобрит кредит в зависимости от того, какую долю дохода забирают платежи по всем долгам.

Это касается тех, у кого уже есть ипотека или кто вместе с супругом оформляет семейную и присматривает вторую квартиру в новостройке, для себя или под сдачу. Для них меняется расчет: бюджет второй покупки придется строить на рыночной ставке, а свою долговую нагрузку проверять до выбора квартиры и брони.

Как инвестору дали сотню кредитов

Секрет — в крупном первоначальном взносе и в банке, который при выдаче кредита мог учитывать будущие арендные платежи. Поэтому подтверждать доход заемщику не пришлось. Сочетание большого взноса и такого подхода банка делает случай исключением.

Можно ли взять вторую ипотеку, если первая семейная

Льготную или семейную уже нельзя. До правила «одна ипотека в одни руки» некоторые заемщики успевали оформить по восемь-десять льготных кредитов. Потом правительство изменило условия субсидирования, и теперь действует принцип «не более одного льготного кредита в одни руки». С февраля 2026 года супруги могут оформить только одну семейную ипотеку на двоих. Значит, если семейная ипотека уже оформлена на одного из супругов, второй такую же на следующую квартиру не получит.

Сколько рыночных ипотек дают банки

Закон предела для рыночных жилищных кредитов не устанавливает. Лимиты вводят сами банки: обычно до трех выдач за год и не более пяти действующих займов одновременно, говорит директор компании Дмитрий Проскурин. Клиентам с высокими доходами и крупными накоплениями банки могут предложить особые условия. Вторая ипотека укладывается и в лимит трех выдач за год, и в лимит пяти действующих займов, поэтому судьбу заявки решит другой показатель.

Этот показатель — долговая нагрузка. Банк складывает платежи по всем кредитам и сравнивает их с доходом, объясняет эксперт Михаил Долгов. Нагрузка 50% означает, что из каждых 100 рублей дохода 50 уходят на кредиты. До уровня 40–50% шансы на одобрение высокие, после 50% банки смотрят на заявку осторожнее. Когда на платежи уходит больше 80 рублей из каждых 100, получить еще один крупный заем крайне сложно. Во втором квартале 2026 года таким заемщикам досталось меньше 4 из каждых 100 выданных жилищных кредитов, то есть почти никому.

Что это значит для покупателя в Краснодаре, Новороссийске, Анапе и Ростове-на-Дону

Перед второй покупкой стоит сложить платежи по всем текущим кредитам, включая действующую ипотеку, добавить к ним будущий платеж и сравнить сумму с доходом. Если выходит больше половины, шансы на одобрение падают. Тогда разумнее заранее увеличить первоначальный взнос или выбрать квартиру дешевле. Бюджет второй квартиры закладывают по рыночной ставке. Сравнить ставки банков по рыночной и семейной ипотеке и посчитать платеж по второму кредиту можно в разделе «Ипотека» на сайте Ассоциации застройщиков. Там же специалисты Ассоциации подскажут, какие программы доступны при уже действующей ипотеке.

Сотня ипотек — история про крупный взнос и особый банк. Для обычной семьи вторая квартира означает рыночную ставку и вопрос, хватит ли дохода на все платежи сразу.