Практически у каждого покупателя квартиры возникает вопрос — покупать новостройку или вторичное жилье?

Сначала все отталкиваются от своих финансовых возможностей.

Однако в нынешнее время банки, которые предоставляют ипотечные кредиты, в борьбе за долю рынка стали настолько лояльны к заемщику, что доля ипотечных кредитов вырастает с каждым днем. Но многих людей от слова "ипотека" в бросает в дрожь.

Доверие клиентов к ипотеке показывает статистика Ассоциации застройщиков с 2015 года — в зависимости от года, доля ипотечных кредитов варьируется от 74% до 85 %.

Вероятно кто-то скажет, что в Европе и США ипотечные кредиты более доступны и составляют порядка 2% годовых. Это верно. Но чтобы получить ипотечный кредит, например, в Штатах, необходимо произвести отчислений в виде налогов не менее 25 тысяч долларов в год. Только тогда будет доступна ипотека под 2%. И, надо заметить, в Штатах не собирают справки о доходах. Банки сразу видят объем произведенных клиентом налоговых отчислений, от размера которых и рассчитывается доход заемщика.

В современной России отталкиваться от суммы налоговых отчислений по заемщику невозможно, так как далеко не все получают заработную плату "в белую". А если и есть официальная заработная плата со всеми отчислениями, то она часто настолько мала, что ни один банк с такой заработной платой кредита не предоставит. Поэтому в коммерческих банках России имеется тот порядок подтверждения доходов, который актуален и допустим в нынешней ситуации, для того что бы люди брали кредиты и экономика развивалась.

Так что многие люди, имея даже наличные денежные средства в полном объеме для покупки квартиры, зачастую используют ипотечные кредиты, с целью сохранения наличных для выполнения ремонта в своих новых квартирах.

Возникает вопрос, а на какую недвижимость заводить заявку по ипотечному кредиту? Новостройка и вторичное жилье?

Этот вопрос очень актуален, так как квартира без ремонта в новом современном доме сопоставима с ценой вторичного жилья в домах минимум 25-30-летней давности постройки.

Если рассматривать квартиру в новостройке и на вторичном рынке с технической стороны, то новостройка в 100% выигрывает, так как в квартирах на вторичном рынке имеется ряд очень больших минусов.

1. Во времена СССР всем гражданам, которые трудились на предприятиях, государство бесплатно выдавало жилье

Большинство собственников квартир на вторичном жилье, имеют бесплатное жилье. Психология человека устроена таким образом, что все полученное с лёгкостью или бесплатно не ценится. Человек не произвел никаких серьезных трудозатрат или финансовых вложений. В связи с этим можно наблюдать в подобных домах испорченные подъезды, лифты, лестничные марши и т.д. Люди, проживающие в подобных домах, не ценят своё жильё и особенно жильё своих соседей.

2. Наличие сильно изношенных коммуникаций

Начиная с начала 1990-х и до 2008 года в России не производилось никаких капитальных ремонтных работ, потому что у коммунальных служб и компаний не было бюджета на выполнение текущего и капитального ремонта многоквартирных домов. Все средства, которые платились гражданами за капитальный ремонт в течении длительного времени в размере 1,66 руб. за квадратный метр благополучно исчезли. Только с 2008 года началось заново и под контролем государства формироваться бюджет за выполнение капитального ремонта многоквартирных домов. За это время инженерные сети сильно износились, многие дома страдают прорывами систем водоснабжения и водоотведения. Системы центрального отопления в многоквартирных домах не обеспечивают необходимой пропускной способности теплосетям, в связи с чем в домах нет необходимого обогрева.

3. Человек покупает не только квартиру, но и соседей

Большинство соседей в многоквартирных домах на вторичном рынке получили квартиру бесплатно, и много людей из числа таких соседей имеют низкую моральную ответственность (алкоголики, наркоматы и так далее).

4. Наличие алюминиевой электропроводки

Алюминиевая электропроводка имеет эксплуатационный ресурс в 15 лет, после этого срока электропроводку в обязательном порядке необходимо менять. Подобные нормативы и регламенты прописаны в ПУЭ (правила устройства электроустановок).

Алюминиевая электропроводка имеет ряд существенных недостатков:

А) С течением времени и нагрузок с алюминия электроны тока выбивают структуру материала.

Б) Из-за нарушений структуры материала алюминий увеличивает сопротивление для прохождения тока, что вызывает серьезный нагрев провода, который может вызвать возгорание.

В) При нагреве проводника изоляционный материал, которым покрыт проводник, начинает пересыхать и крошиться, что вызывает короткое замыкание электропроводки.

Г) Алюминиевая проводка, которая прокладывалась в период времен СССР, рассчитывалась с учётом нагрузок того времени, которые были существенно ниже современных потребностей в электричестве.

Д) При замене алюминиевой электропроводки на медную нельзя делать замену частично. Замену нужно производить полностью по всей квартире до электрического распределительного щита, потому что при прямом соединение алюминиевой и медной электропроводки происходит сильная коммутация (искрение между проводниками). Это связано с особенностями химической структуры каждого из материалов. Подобное соединение вызывает сильный перегрев, в следствии чего возникает пожар и короткое замыкание.

Е) 85% пожаров во вторичном жилье связано именно с возгоранием электропроводки.

5. В многоквартирных домах, которые строились до 2000-х годов, отсутствует какой-либо тип утеплителя

Данные дома имеют высокий удельный вес теплопотери. Так же при отсутствии утеплителя строения получают все условия для появления влаги и сырости, так как в холодную погоду на стенах внутри помещений формируется точка росы из-за сильного перепада температур.

6. С 1950-х годов до 1987 года в составе штукатурки применялся асбест, который вызывает раковые заболевания

Негативное действие асбеста было научно выявлено в середине 1980-х годов. В современных штукатурках данный материал не используется.

7. Высокие коммунальные платежи из-за высоких теплопотерь в системе отопления

Теплоснабжающая организация считает количество гигакаллорий, отправленных на многоквартирный дом на выходе из своей котельной. Все тепло, которое было потеряно сетями до входа в многоквартирный дом, оплачивают жильцы этого дома.

8. Наличие насекомых и микроорганизмов в подвалах

В 90-х годах система хозяйственно-коммунального обслуживания была полностью разрушена, обслуживание домов не производилось. Подвальные помещения долгое время находились залитыми канализационными водами. После осушения подвалов и устранения течей, подвальный песок не был заменен. В данном песке сохранилось большое количество микроорганизмов и насекомых. Из подвальных посещений насекомые легко проникают по вентиляции в квартиры, чтобы питаться и размножаться.

9. С юридической точки зрения квартиры на вторичном рынке в многоквартирных домах являются наиболее опасными

А) Если в квартире отсутствуют зарегистрированные граждане, это не является фактом того, что в последующем отсутствуют права на вселение третьих гражданских лиц.

В случае выписанных лиц паспортным столом из продаваемой квартиры, необходимо уточнять кем выписан гражданин и по каким причинам. Если гражданин или гражданка выписаны ФСИН (Федеральная служба исполнения наказаний), то через определенное время этот же гражданин будет прописан обратно. Это вызвано тем, что осужденные выписываются ФСИН в места лишения свободы и после исполнения срока наказания ФСИН прописывает ранее осужденного по предыдущему месту регистрации. Покупатель вторички может сильно удивится новому "соседу".

Б) Нарушение прав несовершеннолетних. В случае, если в одной из предыдущих сделок по данной квартире были нарушены права несовершеннолетних лиц, которые проживали в данной квартире, то суд признает сделку совершенной в прошлом, недействительной и по цепочке в сделке, совершенные в дальнейшем, тоже признают недействительными. Конечный покупатель в таком случае теряет своё жилье.

В) Признание продавца лицом недееспособным. В случае, когда продавец является пенсионером и больше нигде официально не трудоустроен, то этот продавец должен предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансера.

В случае, если квартира была куплена у лица, который является пенсионером, в сделке не были указаны и предоставлены справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, то родственники данного лица после его смерти могут подать в суд о признании сделки недействительной. Основание для признания такой сделки, как правило, для лиц, которые являются пенсионерами, очень много. Лица, являющиеся пенсионерами и не занимающиеся трудовой деятельностью — это лица старше 60 лет и, как правило, у большинства людей данной возрастной категории имеются различные серьезные заболевания. И в случае, если данное лицо принимало медикаментозные препараты, содержащие наркотические или психотропные вещества, что может быть подтверждено медицинскими документами (мед-карта, справки, выписки и т.д.), то данная сделка будет признана не действительной, так как продавец не мог принимать решения самостоятельно.

10. В таких городах, как Новороссийск присутствует проблема с центральным водоснабжением за счёт частых перебоев с подачей воды в дома

На вторичном рынке эта проблема ощущается жильцами крайне часто, так как отсутствуют накопители воды в многоквартирных домах.

11. Возможен высокий процент износа многоквартирного дома

Если процент износа многоквартирного дома составляет порядка 80%, что в техническом паспорте на дом не всегда указывается, так как инвентаризация службы бюро технической инвентаризации проходит крайне редко, то в случае признания дома аварийным люди могут пострадать от требований банков о возврате полной суммы остатка по ипотечному кредиту в следствии утраты банком залогового имущества.

Всё это только ряд негативных моментов при проживании или при приобретении квартиры на вторичном рынке. В следующей статье мы продолжим сравнение по выбору квартиры на первичном и вторичном рынке, а также затронем реальные истории неудачного приобретения квартир в новостройках Новороссийска.

Сергей Шаглин, генеральный директор ООО "Ассоциация застройщиков"